22 Abr RDL 15/2020 Moratoria de rentas de arrendamientos para uso distinto del de vivienda y de arrendamientos de industria
Mañana, jueves 23 de abril de 2020, entra en vigor el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, cuyos artículos 1 al 5 establecen una MORATORIA, que no una suspensión ni una reducción, en determinados contratos de ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA, y de ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA.
Adjuntamos un archivo PDF con el texto del apartado II de su Preámbulo y de los artículos 1 al 5.
¿QUÉ ARRENDATARIOS DE TALES ARRENDAMIENTOS PUEDEN SOLICITAR ESA MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA DE SUS CONTRATOS?
Las personas físicas o jurídicas que sean AUTÓNOMOS o PYMES, y reúnan los requisitos establecidos en los números 1 y 2 del artículo 3 del RD-ley 15/2020, según sean AUTÓNOMOS o PYMES.
¿CUÁNDO HAN DE SOLICITAR ESA MORATORIA?
En el plazo de UN MES a contar desde el 23 de abril de 2020
¿EN QUÉ CONSISTE ESA MORATORIA? Sus efectos son MUY DISTINTOS en función de CUÁL SEA la condición legal de la persona ARRENDADORA:
A). Si la ARRENDADORA es una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2:
La moratoria se aplicará de manera automática, y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
La renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la mensualidad de renta arrendaticia siguiente a la solicitud de moratoria, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
B). En los demás casos, es decir cuanto la arrendadora NO es empresa o entidad pública de vivienda, ni gran tenedor:
La persona arrendataria podrá solicitar un aplazamiento de la renta, pero la moratoria NO se aplica de manera automática, sino únicamente si la acepta libremente la persona arrendadora, en los términos que acuerde con la persona arrendataria.
C). En todos los casos de los apartados A) y B), el artículo 2-1 del RD-ley 15/2020, autoriza a que las partes arrendadora y arrendataria puedan acordar la disposición total o parcial de la fianza arrendaticia para el pago, total o parcial, de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia; pero si hay esa disposición de la fianza, el arrendatario deberá reponer el importe dispuesto en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
¿QUÉ DOCUMENTACIÓN HA DE ACOMPAÑAR LA PERSONA ARRENDATARIA A LA SOLICITUD DE MORATORIA DE LA RENTA para justificar el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 3 del RD-ley 15/2020?
Los establece el artículo 4:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Llama la atención que no considere suficiente la suspensión de la apertura al público de los locales y establecimientos que enumera el art. 10, números 1 y 3, del Real Decreto 463/2020 de declaración del estado de alarma.
En definitiva:
Los artículos 1 al 5 del Real Decreto-ley 15/2020 establecen un MORATORIA, QUE NO UNA REDUCCIÓN DE RENTA, a favor de personas arrendatarias que sean autónomos o pymes, que cumplan determinados requisitos, cuando no hayan alcanzado otros acuerdos, como pueden ser la suspensión de los arrendamientos, la reducción la renta o la moratoria en su pago.
En el apartado II del Preámbulo del Real Decreto-ley, para justificar esta moratoria, se dice: “procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial”. Cabe preguntarse si la promulgación de este Real Decreto-ley excluirá la posible aplicación futura de los tribunales de otras medidas más gravosas para los arrendadores en aplicación de dicha cláusula rebus sic stantibus. Ad cautelam, los arrendatarios que soliciten esta moratoria, sobre todo cuando no sea de aplicación automática, deberían reservarse expresamente la posibilidad de ejercitar acciones para la suspensión o reducción de la renta, o incluso para exigir otra moratoria, si no llegasen a un acuerdo con la parte arrendadora para la moratoria que ahora solicitan.