Medidas sobre arrendamientos y modelos de comunicación para el 2021

08 Ene Medidas sobre arrendamientos y modelos de comunicación para el 2021

Posted at 07:09h in Novedades by

Circular 1/2021: Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria

El Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, publicado en el BOE del 23 de diciembre, contiene:

1) MEDIDAS EXTRAORDINARIAS DIRIGIDAS A ARRENDAMIENTOS DE LOCALES DE NEGOCIO Y A ARRENDAMIENTOS DE INDUSTRIA: artículos 1 al 6 del R.Decreto-ley.

 

1.1. ¿Qué ARRENDATARIOS PUEDEN ACOGERSE A ESAS MEDIDAS EXTRAORDINARIAS reguladas en los artículos 1 al 6?: Únicamente los arrendatarios que sean TRABAJADORES AUTÓNOMOS o PYMES, y cumplan los requisitos que enumeran los números 1 y 2 del artículo 3.

      • 1.1.1.- Requisitos que han de cumplir los arrendatarios que son TRABAJADORES AUTÓNOMOS:
      1. El inmueble objeto del arrendamiento ha de estar afecto a la actividad económica del trabajador autónomo arrendatario.
      2. El trabajador autónomo arrendatario del inmueble ha de estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
      3. Su actividad ha de haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto; o, si su actividad no se ha visto suspendida como consecuencia de la entrada en vigor de dicho Real Decreto, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al mes en que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
      • 1.1.2.- Requisitos que han de cumplir los arrendatarios que son PYMES:
      1. El inmueble objeto del arrendamiento ha de estar afecto a la actividad económica de la PYME arrendataria.
      2. La PYME no ha de superar los límites establecidos en el artículo 257.1 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital:
      • Total Activo último balance aprobado: igual o inferior a 4.000.000 €
      • Facturación neta del ejercicio anual anterior: igual o inferior a 8.000.000 €
      • Nº total trabajadores: igual o inferior a 50
      1. Su actividad ha de haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto; o, si su actividad no se ha visto suspendida como consecuencia de la entrada en vigor de dicho Real Decreto, deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al mes en que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

1.2. ¿CUÁLES SON ESAS MEDIDAS EXTRAORDINARIAS?

Estas medidas extraordinarias son distintas según el arrendador sea:
A) Empresa o entidad pública o gran tenedor, entendiendo por gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
B) No sea empresa o entidad pública, ni gran tenedor.

 

      • 1.2.1.- Si el ARRENDADOR es EMPRESA o ENTIDAD PÚBLICA, o GRAN TENEDOR

Primero: Conforme al apartado 1 del artículo 1, antes del 31 de enero de 2021, en ausencia de un acuerdo entre las partes

      • para la reducción temporal de la renta
      •  o para una moratoria en el pago de la misma

el arrendatario TRABAJADOR AUTÓNOMO o PYME podrá solicitar al ARRENDADOR o ARRENDADORA empresa o entidad pública o gran tenedor una de las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses (es decir previsiblemente hasta el 25/09/2021). Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo de siete días hábiles de la fecha en que la arrendataria haya formulado su solicitud por un medio fehaciente.
El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

Añade el apartado 2 del artículo 1, que en los casos en que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago, además de la renta, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes QUEDARÁN EXCLUIDOS de las medidas de reducción del 50% y de la moratoria.

Segundo: Manda el apartado 3 del artículo 1, que en el plazo máximo de SIETE DÍAS HÁBILES desde que  el ARRENDADOR empresa o persona pública, o gran tenedor, reciba la antedicha solicitud por medio fehaciente del arrendatario TRABAJADOR AUTÓNOMO o PYME, habrá de comunicarle qué decide, es decir qué medida elige el arrendador: la reducción del 50% de la renta, o la moratoria hasta previsiblemente el 25/09/2021 y pago aplazado de esas rentas en los dos años siguientes a finalizar el periodo de moratoria.
Si el ARRENDADOR deja transcurrir ese plazo de SIETE DÍAS HÁBILES sin contestar expresamente al ARRENDATARIO, se aplicará la medida elegida por el arrendatario.

Tercero: Expresamente ordena el apartado 3 del artículo 1, que la medida elegida por el ARRENDADOR o, en defecto de contestación del arrendador dentro del indicado plazo, la elegida por el arrendatario, se aplicarán a partir de la siguiente mensualidad arrendaticia a finalizar el repetido plazo de siete días hábiles.

Cuarto: Advierte el apartado 4 del artículo 1 que en el caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, los apartados 1 y 2 del artículo 1 resultarán de aplicación, pero la reducción del 50% de la renta o la moratoria  se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.

 

      • 1.2.2.- Si el ARRENDADOR no es EMPRESA o ENTIDAD PÚBLICA, ni tampoco es GRAN TENEDOR

Conforme al apartado 1 del artículo 2, antes del 31 de enero de 2021, en ausencia de un acuerdo entre las partes

      • para el aplazamiento de la renta
      •  o para una rebaja de la renta

el arrendatario TRABAJADOR AUTÓNOMO o PYME podrá solicitar al ARRENDADOR o ARRENDADORA:
a). El aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta
b). Acordar ambas partes que el arrendador pueda disponer libremente de la fianza arrendaticia del artículo 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, de modo que pueda servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta, con obligación para el arrendatario de reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato en caso de que este plazo fuere interior a un año.

 

2) Y un INCENTIVO FISCAL PARA FOMENTAR ÚNICAMENTE EN EL AÑO 2021 LA REBAJA DE LA RENTA EN ARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA, O DE INDUSTRIA, cuyos arrendadores NO sean empresa o entidad pública, ni “gran tenedor”, y cuyos arrendatarios destinen el inmueble (o la industria) al desarrollo de unas determinadas actividades económicas: artículo 13 del R.D-ley 35/2020.

 

Este artículo 13 añade una Disposición Adicional cuadragésimo novena en la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio, con la siguiente redacción:

«Disposición adicional cuadragésima novena. Gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario correspondientes a alquileres de locales a determinados empresarios durante el período impositivo 2021.

Los arrendadores distintos de los previstos en el apartado 1 del artículo 1 del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, que hubieran suscrito un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, o de industria, con un arrendatario que destine el inmueble al desarrollo de una actividad económica clasificada en la división 6 o en los grupos 755, 969, 972 y 973 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, podrán computar en 2021 para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario como gasto deducible la cuantía de la rebaja en la renta arrendaticia que voluntariamente hubieran acordado a partir de 14 de marzo de 2020 correspondientes a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021.
El arrendador deberá informar separadamente en su declaración del Impuesto del importe del gasto deducible a que se refiere el párrafo anterior por este incentivo, consignando asimismo el número de identificación fiscal del arrendatario cuya renta se hubiese rebajado.
No será aplicable lo establecido en esta disposición, cuando la rebaja en la renta arrendaticia se compense con posterioridad por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador en el sentido del artículo 18 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive.»

Es una medida fiscal a la que SÓLO pueden acogerse los ARRENDADORES de fincas urbanas para USO DISTINTO del de vivienda y de industria, que NO sean empresa o entidad pública, ni “gran tenedor”, cuando los ARRENDATARIOS (trabajadores autónomos, PYME’S, MEDIANAS o GRANDES EMPRESAS) destinen el inmueble o la industria al desarrollo de cualquiera de las siguientes actividades económicas:

 

2.1. En la división 6 (COMERCIO, RESTAURANTES Y HOSPEDAJE, REPARACIONES):

 

2.2. O en los grupos:

    • 755: AGENCIAS DE VIAJES
    • 969: OTROS SERVICIOS RECREATIVOS, N.C.O.P.:
      Epígrafe 969.1 Salas de baile y discotecas
      Epígrafe 969.2 Casinos de juego
      Epígrafe 969.3 Juego de bingo
      Epígrafe 969.4 Máquinas recreativas y de azar
      Epígrafe 969.5 Juegos de billar, ping-pong, bolos y otros
      Epígrafe 969.6 Salones recreativos y de juego
      Epígrafe 969.7. Otras máquinas automáticas
    •  972: SALONES DE PELUQUERÍA e INSTITUTOS DE BELLEZA
    • 973: SERVICIOS FOTOGRÁFICOS, MÁQUINAS AUTOMÁTICAS FOTOGRÁFICAS y SERVICIOS DE FOTOCOPIAS

 

Desde Nemesio Abogados y Asesores hemos desarrollado 4 modelos de comunicación ORIENTATIVOS para que disponga de él en caso de necesitarlo:

  • MODELO 1: para SOLICITAR el ARRENDATARIO TRABAJADOR AUTÓNOMO, antes del 31 de enero de 2021, al ARRENDADOR empresa o entidad pública, o gran tenedor,  las medidas de reducción de la renta o moratoria en el pago de la renta, del artículo 1-1, apartados a) y b), del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre.
  • MODELO 2: para SOLICITAR la ARRENDATARIA PYME, antes del 31 de enero de 2021, al ARRENDADOR empresa o entidad pública, o gran tenedor, las medidas de reducción de la renta o moratoria en el pago de la renta, del artículo 1-1, apartados a) y b), del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre.
  • MODELO 3: para SOLICITAR el ARRENDATARIO TRABAJADOR AUTÓNOMO, antes del 31 de enero de 2021, al ARRENDADOR que no es empresa o entidad pública, ni es gran tenedor, las medidas previstas en el artículo 2 del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre.
  • MODELO 4: para SOLICITAR la ARRENDATARIA PYME, antes del 31 de enero de 2021, al ARRENDADOR que no es empresa o entidad pública, ni es gran tenedor, las medidas previstas en el artículo 2 del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre.
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