27 Dic Los “Ajustes razonables” para acceder y utilizar las edificaciones
Desde la Asesoría Nemesio compartimos el artículo de nuestro compañero, Francisco Nemesio Casaban, abogado en Nemesio Abogados, y asesor jurídico del C.T. Administradores de Fincas de Valencia-Castellón.
Se trata de un artículo de interés para la mayoría de ciudadanos, porque trata sobre los «ajustes razonables» que se pueden hacer en las Comunidades de vecinos, para garantizar el acceso universal al edificio y a sus viviendas de todos sus propietarios.
«La Disposición Adicional Tercera-1-b) del T.R. de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad, aprobado por el RDLeg. 1/2013, fijó el 4 de diciembre de 2017 como plazo máximo de exigibilidad de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación que “sean susceptibles de ajustes razonables”, para las edificaciones existentes el 4 de diciembre de 2010.
¿Qué debe entenderse por tales “ajustes razonables”?
El art. 2-m) de ese T.R. 1/2013, y el art. 2-5 del T.R. de la Ley del Suelo y Rehabilitación (RDLeg. 7/2015), definen legalmente esos “ajustes razonables”, destacando que:
Han de ser necesarios y adecuados para que el discapacitado pueda acceder a su vivienda.
Deben facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica.
Su realización no ha de imponer una carga desproporcionada o indebida.
Para determinar si una carga es o no proporcionada -sigue diciendo el art. 2-5 del TR Ley del Suelo y Rehabilitación urbana-, han de tenerse en cuenta “los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda”; y añade que en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal se entenderá que la carga es desproporcionada, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
La concordancia entre las antedichas definiciones legales de “ajustes razonables” y “carga desproporcionada o indebida”, y los artículos 10-1-b) y 17-2 de la Ley de Propiedad Horizontal, es plena. Al analizar estos artículos de la LPH en relación a los citados artículos de aquellos Textos Refundidos, llegamos a las siguientes conclusiones prácticas:
1º). Del artículo 10-1-b) LPH:
Los ajustes para garantizar el acceso universal al edificio y a sus viviendas, cuyo coste económico a repercutir anualmente a los propietarios -una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas y lo que sea asumido voluntariamente por quienes los hayan solicitado-, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes:
Tienen carácter obligatorio.
No requieren que la Junta de Propietarios apruebe su ejecución, pero sí su calificación, contratación y distribución del gasto entre los propietarios.
Y han de realizarse aunque la mayoría de propietarios y de cuotas no quieran.
Si el valor total del “ajuste o ajustes razonables” es de menos de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, no hay ningún problema: la obra es obligatoria, ha de ejecutarse y han de pagar todos los propietarios no exonerados estatutariamente.
La controversia puede surgir cuando el valor total a repercutir sea superior a esas doce mensualidades, pero los solicitantes del “ajuste razonable” pidan a la Junta de Propietarios que apruebe repercutir su importe en dos o más anualidades, de modo que el importe a repercutir cada año no exceda del repetido límite legal de doce mensualidades. En este caso se requerirá la previa aprobación del “ajuste” por la Junta de Propietarios, y su pago en las anualidades necesarias para que el importe de ninguna de ellas exceda del repetido límite legal, con el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas. Si no se obtuviera esa aprobación, los solicitantes del ajuste tendrían sólo dos opciones:
O asumir ellos la diferencia del coste de la obra, de modo que los propietarios contrarios a la aprobación sólo tuvieran que sufragar el importe de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, de un año.
O impugnar judicialmente el acuerdo contrario a la aprobación del “ajuste razonable”, a sabiendas de la dificultad de obtener una sentencia favorable, porque la estimación de la impugnación implicaría dejar sin efecto el régimen jurídico vigente de la LPH sobre la adopción de acuerdos.
2º) Del art. 17-2 LPH:
La Junta de Propietarios puede aprobar, con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, la realización de cualesquiera obras que vayan más allá de las encuadrables en los “ajustes razonables en materia de accesibilidad universal” del art. 10-1-b) LPH, o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos (véase el párrafo primero del art. 17-2 LPH).
Si en la reunión de la Junta hubieren votado a favor del acuerdo sólo la mayoría de propietarios y de cuotas presentes (personalmente y representados), pero no alcanzasen la mayoría absoluta de propietarios y de cuotas del art. 17-2, párrafo primero: cabrá intentar -art. 17.8 LPH- obtener los votos presuntos positivos de los propietarios ausentes citados debidamente a la reunión, pues este supuesto no se encuadra en ninguno de los casos en que sólo cabe repercutir el coste de los servicios a los propietarios que hubieren votado en la Junta expresamente a favor del acuerdo.
Si la Junta de Propietarios aprueba con la mayoría absoluta de propietarios y de cuotas de participación realizar las obras de accesibilidad que prevé el párrafo primero del art. 17-2 LPH, incluidas las de instalación “ex novo” del ascensor, habrán de pagarlas todos los propietarios, aunque su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, con independencia de cuál haya sido su voto en la reunión de la Junta de Propietarios que apruebe el acuerdo. Sólo estarán exentos de pagar aquellos propietarios a quienes los estatutos les exoneren, clara y expresamente, de contribuir a tales gastos.»
Esperamos que este artículo haya sido de su interés.