24 Mar COVID-19 y los arrendamientos de local
EFECTOS de la SUSPENSIÓN de la APERTURA AL PÚBLICO de los ESTABLECIMIENTOS y de las ACTIVIDADES del artículo 10 del Real Decreto 463/2020, sobre los CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO de los LOCALES de su ubicación
Autor: Francisco Nemesio Casabán (abogado de NEMESIO ABOGADOS CVLP)
1) PLANTEAMIENTO INICIAL DE LA CUESTIÓN
El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, ha declarado el estado de alarma para la gestión de la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, incluyendo limitaciones a la libertad de circulación, requisas temporales, prestaciones personales obligatorias, y medidas de contención en el ámbito educativo, laboral, comercial, recreativo, o en lugares de culto.
Entre esas medidas de contención están la suspensión de la apertura al público de los establecimientos a que se refieren los números 1 y 3 del art. 10 del citado Real Decreto, y la suspensión de las actividades de hostelería y restauración -salvo los servicios de entrega a domicilio- decretada en el número 4 de dicho artículo 10. Aunque tales medidas se han dictado para 15 días a contar desde el 14 de marzo, se prorrogarán como mínimo hasta el 13 de abril, y no es descartable que si fuere necesario vuelvan a prorrogarse.
Esas suspensiones, ¿tienen algún efecto jurídico sobre los contratos de arrendamiento de los locales donde están instalados los citados establecimientos, y dónde se desarrollan las referidas actividades de hostelería y restauración? Y, concretamente:
- ¿Podrían calificarse como “fuerza mayor” o “caso fortuito”, que facultarían a los arrendatarios de esos locales a instar la resolución o la suspensión de los contratos de arrendamiento, o la suspensión del devengo de la renta?
- ¿O son una alteración sobrevenida de las circunstancias contractuales o rebus sic stantibus, que permitiría a los arrendatarios únicamente exigir al arrendador la reducción del importe de la renta?
Estas cuestiones tienen gran trascendencia para los arrendamientos de los repetidos locales destinados al comercio minorista, a espectáculos, a actividades de ocio, deportivas, de juego, de apuestas, peluquerías, o a servicios de restauración o de hostelería, afectados por la suspensión del artículo 10 del Real Decreto 463/2020, cuando la renta pactada en los contratos es una renta fija que no depende de los ingresos de las actividades a que se destinan esos locales, ni de los resultados económicos de las actividades. Obviamente la transcendencia es mucho menor para algunos arriendos de locales de Centros Comerciales cuya renta no es fija, sino variable, y depende exclusivamente de los ingresos de la actividad del local de que se trate; en esos arrendamientos, si el local está cerrado al público, o sus actividades están totalmente suspendidas, sus ingresos son 0 €, y la renta, obviamente, también es 0 €.