22 May Nuestra opinión profesional sobre la modificación de Ley de Arrendamientos Urbanos
En cuanto a cómo te afecta la Ley por el derecho a la vivienda, que está a punto de entrar en vigor, las conclusiones de nuestro Abogado Francisco Nemesio Casaban, socio de Nemesio Abogados y Asesores sobre distintas cuestiones al respecto son:
1º.- La Ley afecta únicamente a los arrendamientos de vivienda, no a los arrendamientos de finca urbana para uso distinto al de vivienda.
2º.- Los arrendamientos de vivienda celebrados antes de la entrada en vigor de esa Ley (entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE) se regirán por el texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior a la modificación que introduce la Ley por el derecho a la vivienda.
3º.- La renta de los arrendamientos de vivienda celebrados antes de la nueva LPDV que hayan de actualizarse en 2023, incremento 2%; y las que hayan de incrementarse en 2024, incremento 3%.
4º.- Nuevos contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir de la entrada en vigor de la nueva LPDV, serán de aplicación las siguientes modificaciones de la LAU que introduce la LPDV, si la vivienda NO está dentro de una zona declarada de mercado residencial tensionado (y por ahora NO hay en vigor ninguna de esas declaraciones conforme al art. 18 de la LPDV), y el propietario arrendador NO tiene la condición de “gran tenedor de vivienda” (ser titular de 10 o más viviendas o de viviendas que en su conjunto sumen al menos 1.500 m2 de superficie)
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- Al cumplirse los 5 años del plazo del nuevo contrato de arrendamiento de vivienda, si el arrendatario se encuentra en una situación de vulnerabilidad social y económica acreditada con un informe o certificado emitido en el último año por los Servicios Sociales de ámbito municipal o autonómico, tendrá derecho a la prórroga de un año más del contrato aunque el propietario-arrendador le haya anunciado con al menos 4 meses de antelación a cumplirse el plazo de 5 años del contrato su decisión de no prorrogarlo (ver nuevo art. 10.2 de la LAU)
- La cuantía del alquiler de los nuevos arrendamientos de vivienda será la que libremente pacten las partes, pero el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento (nueva Disposición adicional 11ª de la LAU de 1994, introducida por la LPDV)
- Los gastos de gestión y formalización de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda serán siempre a cargo del propietario arrendador (modificación art. 20.1 de la LAU, introducida por la LPDV)
- En los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda que se celebren a partir de entrar en vigor la LPDV habrá de incluirse la cláusula de que el pago del alquiler se efectuará a través de medios electrónicos, porque excepcionalmente sólo podrá efectuarse en metálico y en la vivienda arrendada cuando la parte arrendadora o la parte arrendataria carezca de cuenta bancaria o de acceso a medios electrónicos de pago (ver nuevo art. 18.3 de la LAU, modificado por la LPDV).
5º.- A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley por el derecho a la vivienda, la persona natural o jurídica que no sea gran tenedor de vivienda (porque tiene menos de 10 viviendas o de un número de viviendas que en su conjunto suman 1.500 m2 de superficie) que vaya a presentar demanda de juicio de desahucio habrá de manifestar en la demanda si la vivienda constituyen o no la vivienda habitual del demandado, y que el demandante NO es gran tenedor de vivienda; y para justificar esta segunda circunstancia habrá de aportar un certificado del Registro de la Propiedad acreditativo de las viviendas de que el demandante es titular. Sin esas manifestaciones y sin ese certificado del Registro de la Propiedad, el Juzgado NO admitirá a trámite la demanda de desahucio. Ver nuevo art. 439.6 de la LEC introducido por la LPDV.
Esperamos que esta información haya sido de su interés. Ante cualquier duda, estamos a su disposición.